Швеция: приветствуются инвесторы, покупающие особняки

Швеция, спору нет, прекрасная, благополучная страна. Но модель «шведского социализма» не всем приходится по вкусу: благополучие зиждется на соблюдении весьма жестких законов, которые регламентируют, в том числе, и аппетиты собственников жилья.

Так, например, жители кооперативного дома не смогут распоряжаться своими квартирами без согласия кооператива. А арендодатель не сможет, как липку, обдирать арендатора – уровень арендной платы ограничен государством. И все же недвижимость может принести хороший доход – если инвесторы будут готовы к крупным вложениям.
Квартиры в розницу не продаются
Рынок недвижимости скандинавских стран остается для русского покупателя Terra Incognita. Правда, питерцы пробуют осваивать приграничные районы Финляндии, а некоторые агентства предлагают домики в Норвежских фьордах. А вот Швеция пока не представлена ни в рекламе, ни на выставках. Лишь изредка приходят оттуда новости о долгах шведского короля, да о свадьбе шведской принцессы. О том же, что творится с местной недвижимостью, и можно ли в нее инвестировать, сведений практически не поступает. Поэтому Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru решил пролить свет на этот темный угол Европы.
Как нам рассказал Дмитрий Эриксон – сотрудник шведской компании «НusPåSjön», самая дорогая недвижимость находится в Гамла стан – историческом центре Стокгольма. Он, как когда-то Москва был окольцован линией застав, но если наша Абельмановская застава стала лишь историческим понятием, то в шведской столице они сохранились и отделяют центр Стокгольма от остальной его части.
Центр шведской столицы занят историческими зданиями средневековой постройки. Ввиду того, что Стокгольм никогда не захватывался неприятелем, все эти постройки сохранились. Правда, в июле 1719 года северная часть города пострадала от орудийного обстрела русским флотом, но на архитектурном облике Стокгольма это никак не отразилось. Среди памятников средневекового зодчества особо заметны романо-готические церкви Сторчюрка и Риддархольмсчюрка, построенные в XIII веке.
В пределах кольца застав стандартная двухкомнатная квартира – а за стандарт здесь принимается 48 кв. метров – стоит 3 млн. шведских крон, что примерно равно 350 тыс. долларов или 273 тысячам евро.
Правда, продаются отдельные квартиры крайне редко, и эта стоимость высчитана теоретически. Дело в том, что в Швеции городские дома в основном кооперативные, и чтобы продать-купить квартиру, необходимо согласие кооператива.
Квартиры могут продаваться в составе продаваемого целиком доходного дома, и покупаются они не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Причем сами шведы в центре снимать не будут – для них тамошние цены запредельны. Квартиры в центре предлагаются в основном туристам.

Сфера услуг сдувается, туристы больше не кормят

Отсутствие тяжелой индустрии делает Стокгольм одним из самых чистых городов мира. Однако этот же фактор, по словам Дмитрия Эриксона («НusPåSjön») привел к тому, что 85% жителей работает в сфере услуг.
Но из-за кризиса стокгольмцы стали реже пользоваться парикмахерскими, меньше ездить на такси и выбирать более дешевые рестораны. Так что в первую очередь пострадала именно сфера услуг.
Резко сократился и приток туристов, всегда подпитывавший эту сферу. По данным портала Stockholmbusinessregion.se, в 2007 году Стокгольм посетили 7,5 млн. туристов. В прошлом году их число сократилось до 6 млн. человек, что соответствует уровню 2004 года.
Спасает только то, что в последнее десятилетие в Стокгольме было создано огромное количество вакансий в компаниях, которые занимаются разработкой и внедрением новейших технологий. Здесь базируются известные на весь мир IBM, Ericsson и Electrolux. На севере Стокгольма, в районе Кúста, располагается солидный IT-центр. Правда, рабочие места в этой сфере заняли трудовые мигранты, и теперь сами шведы не могут туда устроиться.
Все эти негативные факторы заставили шведов компенсировать потери, вызванные кризисом, увеличением стоимости услуг. Не смогло это не отразиться и на аренде. Так, аренда стандартной квартиры в старом городе стоит теперь 10 тысяч шведских крон, что при нынешнем курсе равно 909 евро в месяц.

Работодатель – всегда крайний

Занимаются этой практикой либо värden – домовладелец, либо Kooperativa boende – кооператив собственников. Однако и в том и в другом случае при заключении договора с кооперативом требуется заполнить подробную анкету, в которой, например, есть такой пункт: Arbetsgivares telefon – телефон вашего работодателя.
То есть, если вы задержите квартплату, кооператив будет теребить на вас, а вашего «арбатсгивара». Последний, кстати, отвечает за всё: за ваше здоровье, за вашу безопасность и даже за вашу кредитоспособность. Если сотрудник задолжал по ипотеке, со счета работодателя могут в административном порядке снять сумму недостающего платежа, после чего работодатель годами будет удерживать ее из зарплаты работника.
Если работодатель не дает работнику справку с места работы, он сможет истребовать ее через трудовую инспекцию, а та еще и проверит, насколько достоверны сведения, указанные в справке. Так как зарплату здесь получают через банк, эти сведения довольно прозрачны. Поэтому, чтобы не иметь проблем, работодатель зачастую предпочитает обеспечивать работника служебным жильем. Если же работник иностранец или просто иногородний, то служебное жилье, соответствующее всем санитарным нормам, работодатель обязан предоставить по умолчанию.
Шведская очередь за дешевым жильем
Доступное съемное жилье в шведской столице в дефиците. В очередь на него стоят более 200 тысяч человек. Очередь, правда, можно обойти, сняв дорогую квартиру за 10-12 тысяч крон в месяц – 900-1100 евро, но учитывая, что средний «стокгольмчанин» получает в месяц 28 тыс. крон (2500 евро), то предел его возможностей — арендная ставка размером 5 тыс. крон в месяц.
Чтобы встать в очередь, необходимо пройти электронную регистрацию на портале https://bokabostad.stockholm.se. Квартиры, на которые стоят в очереди, стóят порядка 3,5 тысяч крон (320 евро) в месяц.
Кроме того, нужен некоторый первоначальный взнос – в среднем 500 крон (45 евро). В итоге получается такая ситуация: стоя в очереди на дешевую аренду, шведы живут в дорогой квартире.
Снять без посредников ее можно через портал http://www.bostad.stockholm.se. Например, 79-метровые двухкомнатные апартаменты (Lägenhet) в квартале Kofoten предлагается сегодня за 8408 крон в месяц (764 евро). Трехкомнатные апартаменты (97 кв. метров) – за 11 563 кроны (1050 евро).
Дома не дорожали и не дешевеют
Не только туризм упал в Швеции до уровня 2004 года. На этот уровень упали и цены на недвижимость. Однако в Швеции и не было резкого подъема цен на недвижимость – скачок наблюдался лишь в 1995 году, когда Швеция, войдя в Евросоюз, была вынуждена разрешить покупку недвижимости иностранцами. Но иностранцы, столкнувшись со своеобразными шведскими законами и традициями (кооперативной собственностью, строгим контролем над арендодателем со стороны государства – об этом чуть ниже), утратили интерес к шведской недвижимости.
Благодаря отсутствию резкого скачкообразного роста в последние годы, падение не было обвальным. Поднявшись на 20-25 процентов за 2004-2008 годы, цены за полгода плавно опустились. Так, одна скромненькая вилла, стоившая пять лет назад 600 тысяч евро, поднялась в цене до 750 тыс., потом вновь опустилась до 600 тыс. евро, но так за пять лет и не была продана. Сами шведы рассматривают возвращение цен на первоначальный уровень как положительное явление.
В ипотеке отказали даже королю
Будущих заемщиков тщательно проверяют: нет ли долгов, криминального прошлого; есть ли работа, наследство или другой капитал; каков размер месячного дохода. Кредит охотнее выдают парам, чем одиноким. При этом неважно, состоит эта пара из мужчины и женщины, двоих мужчин или двух женщин. Важен сам факт ведения совместного хозяйства, который проверяется инспекторами. Минимум годового дохода, с которым можно претендовать на ипотеку, сейчас равен 320 тысяч крон (29 тысяч евро). Ипотека выдается в основном на 10 лет. Ипотечная ставка составляет 5,19%, а при рефинансировании – 4,96%.
Как рассказал руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс на семинаре «Зарубежная недвижимость. Инвестиционные стратегии для вашего будущего», Швеция относится к числу стран с классической банковской системой. В отличие от банковской системы англоязычных стран, где банк может перепродать свои долги в хеджевые фонды и вновь получить средства на выдачу новых кредитов, шведские банки могут располагать лишь средствами, внесенными населением на депозиты.
Поэтому получить ипотеку в Швеции и до кризиса было трудно, а сейчас стало почти невозможно. Недавно в кредите отказали даже шведскому королю Карлу XVI Густаву из династии Бернадотов.
Отдельно квартиры продаются за редким исключением (правда, такие исключения автор нашел в количестве четырех предложений). Поэтому ипотека выдается на покупку виллы или ее части. Виллы находятся на расстоянии 20-25 км от Стокгольма, и их обитатели доезжают до городской черты за 15-50 минут, а до центра столицы минут за 40.
Однако ипотечные платежи, которые примерно соответствуют арендной плате за дорогую квартиру, дополняются еще и платежами коммунальными, которые составляют для 140-метровой виллы 7000 крон (636 евро) в месяц. Проэкономив полгода на еде и бензине (многие шведы в кризис пересели на вéлики, а общественный транспорт для них дороговат – 15 крон (1,36 евро) за поездку), швед приходит к выводу, что часть дома надо сдавать в аренду. Однако по закону он просто так это сделать не может, и подает заявление на Жилищную биржу. Но и тут его ждет еще один неприятный сюрприз: биржа ограничивает его аппетиты ценовым максимумом, и домовладельцу дохода едва хватает, чтобы свести к нулям ипотечные и коммунальные расходы, а иногда приходится еще и добавлять свои деньги.
И тогда бывший законопослушный швед начинает нарушать закон и сдает часть дома без всякой биржи через черных риэлтеров (svart anka), которые находят арендаторов из числа нелегальных иммигрантов. В основном – эстонцам и латышам, потерявшим на родине источники доходов.
Резюме
Что же в итоге можно посоветовать нашему инвестору? Соваться в Швецию можно лишь с крупными деньгами. Самым лучшим вложением стал бы доходный дом – при таком дефиците аренды он всегда будет обеспечен арендаторами. Не стоит при этом особо рассчитывать на ипотеку – в Швеции она в дефиците.

Примеры предложений в Стокгольме

Тип жилья
Метраж
Количество комнат
Цена продажи, евро
Арендная ставка, евро

Кооперативная квартира
60
1
65 000
460

Кооперативная квартира
78
3
327 000
378

Кооперативная квартира
85
3
186 000
426

Индивидуальный дом
450
4
709 000
Не сдается

Апартаменты
103
4
Не продается
709

Апартаменты
64
2
Не продается
499

Автор : Сергей Шумаков

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

«Элитка» сдает позиции. Тренд первых дней 2009 года (01–11.01.09)

Мало кто в начале 2008 года мог предположить, что элитное жилье Лондона, Манхэттена или Дубая упадет в цене. Наоборот – многие эксперты сходились во мнении, что именно «элитка» сумеет устоять перед глобальным финансово-экономическим кризисом. Однако конец 2008 года ознаменовался появлением новостей совершенно противоположного толка.

Так, средняя стоимость виллы с тремя-четырьмя спальнями в фешенебельном районе Дубая Jumeirah Islands снизилась в последние четыре месяца 2008 года с 10,5 млн до 6 млн дирхамов ($2,9 млн и $1,6 млн соответственно). Цены на более дорогое жилье в этом же районе, строительством которого занимается крупнейший девелопер страны компания Nakheel, упали примерно на треть.
Кроме того, на 40% опустились цены и в другом элитном районе Дубая – Jumeirah Park. По мнению местных экспертов, основной причиной такого резкого спада является переизбыток предложения на рынке недвижимости города, снижение спроса, обусловленное низкой доступностью ипотечного кредитования, и дефицит денежных резервов в дубайских банках.
Не устояли перед мировым экономическим кризисом и цены на элитное жилье в фешенебельном нью-йоркском районе Манхэттене. Средняя стоимость апартаментов в данном районе в течение практически всего 2008 года составляла прмерно $1,5 млн. Однако, по информации главы одного из ведущих агентств недвижимости Нью-Йорка Prudential Douglas Elliman Дотти Херман, за последний квартал 2008 года снижение цен в сегменте уже построенного элитного жилья острова составило около 4%. Цены на строящиеся проекты упали по отношению к августу 2008 года в среднем на 20%.
Согласно прогнозам г-жи Херман, в первом квартале 2009 года общий уровень падения цен на Манхэттене может составить 20–25%.
Как говорится в отчете консалтингового агентства Knight Frank, стоимость объектов жилой недвижимости премиум-класса в наиболее престижных районах столицы Великобритании в 2008 году опускалась рекордными темпами за более чем тридцатилетний период. Средняя цена дома или квартиры в районах Мэйфэр, Сент-Джонс-Вуд, Риджентс Парк, Кенсингтон, Ноттинг-Хилл, Челси, Найтсбридж, Белгравиа и Саут-Бэнк в течение года упала на 17,2%. Отметим, что в индексе Knight Frank речь идет преимущественно об объектах, стоимость которых составляет не менее £1 млн.
Эксперты связывают снижение спроса на жилье в фешенебельных районах Лондона с мировым финансовым кризисом, в результате которого около 60 тысяч сотрудников банковской, финансовой и страховой сфер британской столицы к 2010 году останутся без работы.
Однако, если перефразировать известное выражение «элитка долго не пустует», что с успехом доказала группа лондонских сквоттеров, которую выселили из дома ценой £6 млн в районе Мэйфэр. Эти люди тут же переехали в особняк за углом стоимостью £22 млн. Любопытная деталь: центральный окружной суд Лондона постановил, что владельцы здания не сумели собрать достаточно доказательств для выселения нынешних «жильцов», и направил дело на повторное слушание, которое состоится в конце января. До тех пор группа из трех сквоттеров, известных также под именем Da! Collective, сможет жить в этом доме.
Отметим, что жилье премиум-сегмента испытывает спад не во всем мире. Например, несмотря на то, что квадратный метр элитных апартаментов в престижном районе бельгийского Антверпена, оценивается примерно в €3 тыс., некоторые лофты, расположенные в старых портовых территориях города, районе Eilandje (Островок), продаются по цене €4 635 за кв. м. Основные преимущества данного района – близость исторического центра города (всего десять минут ходьбы) и красивые виды на бухту.
Автор: Алексей Лахов

Италия: дом для развлечения и отдыха

Есть страны, предназначенные для сезонного туризма: остыло море – и прощай, туризм! Италия – совсем другое дело: разнообразные утехи сменяют здесь друг друга круглый год. Ближе к зиме приходит очередь Италии горнолыжной – окинем же взором Альпы и Апеннины в поисках подходящего жилья для горнолыжника.

Лыжные спуски по-итальянски
Европа богата хорошими горнолыжными спусками и курортами на любой вкус, в чем же превосходство Италии? Прежде всего стоит отметить климатическую разницу: зимой здесь более солнечно – и по сравнению с Французскими и Швейцарскими Альпами, и по сравнению с итальянскими долинами. Впрочем, к чему ограничиваться зимним периодом? Летом в итальянских горах не только красиво, что само по себе важно, но и прохладно: здесь не бывает жары, от которой в июле-августе буквально «вымирают» итальянские города.
Другое отличие в том, что итальянцы приобщились к горным лыжам позже своих европейских соседей, и потому смогли перенять у них лучшее в технологиях и устройстве курортов. В действительности, когда в 50-е годы прошлого века знаменитый модельер Эмилио Пуччи, маркиз и бонвиван, только начинал шить свои первые костюмы для лыжников, вся великосветская «тусовка» каталась в Швейцарии, потому что в Италии спуски еще не были освоены. Можно сказать, что это запоздалое вступление в клуб горнолыжных стран повлияло и на цены: итальянская недвижимость стоит несколько дешевле аналогичной швейцарской или французской. Так, если цены на элитное жилье на французском курорте Куршевель (34 300 евро за кв. м) ставят его на четвертое место в мире в списке самых дорогих городов мира, по версии Knight Frank, то итальянские курорты даже не приближаются к верхним строчкам этого списка.
Кроме того, горные курорты Италии отличает некоторое своеобразие. Лыжи не возведены в абсолютный культ, здесь можно просто отдохнуть, благо занятий предостаточно: от баров, дискотек, ресторанов и даже казино (вообще-то на территории Италии запрещенных) до термальных спа.
Наконец, очень приятная особенность итальянских гор в том, что местная кухня вкусна для всех без исключения и не требует особых гастрономических познаний. В то же время здесь найдется немало интересного и для искушенных гурманов.
Дома в горах: какие и где?
Итальянцы приохотились покупать дома для отдыха (seconda casa, дословно – «второй дом») в 50-е годы, во времена послевоенного экономического бума. В те времена речь чаще всего шла о виллах у моря, и тенденция эта сохраняется. Однако дома в горах неизменно занимают второе место по популярности. По данным Grimaldi Immobiliare (одной из крупнейших в стране риелторских сетей), в год на итальянском рынке недвижимости совершается примерно 800 тыс. сделок, из которых 10% приходится на seconda casa. Итальянцы предпочитают покупать дома для отдыха: до 55-60% – на морских побережьях, 25% – в горах, еще 15% – в сельской местности, на природе. Среди самых востребованных горных курортов – Кортина, Мадонна ди Кампильо, Гресоней, Червиния и, конечно же, чемпионы по ценам – Курмайор и Сестриер. В двух последних цены за квадратный метр доходят до 25 тыс. за метр (для сравнения: в Венеции, самом дорогом городе страны, цены не часто превышают отметку 15 тыс. евро за кв. м).
Традиционные строения в альпийском стиле – дома из натурального камня и/или дерева, иногда похожие на швейцарские шале, – составляют базис местной застройки. Можно обнаружить как дома в идеальном состоянии, иногда меблированные (в том числе – исключительно антиквариатом), так и требующие тотальной реконструкции.
Современные небольшие и уютные комплексы апартаментов с хорошо развитой инфраструктурой умело вписаны в природное окружение. Отдельно стоящие частные виллы нередко спроектированы зодчими с международной славой: если владелец может себе позволить построить в этих местах дом, пригласить модного архитектора ему тоже по карману.
Особенности разных курортов

Горнолыжные курорты Италии подразделяются на две большие группы: западную и восточную. Западная группа– Сестриер, Ла Туиль, Курмайор, Аоста/Пила, Червиния и Гресоней – находится на границе с Францией и Швейцарией. Курмайор имеет общую зону катания с французским Шамони, а Червиния соединена подъемниками со швейцарским курортом Церматт. Восточная группа – Доломитовые Альпы (Мадонна ди Кампильо, Валь ди Соле, Валь ди Фьемме, Валь Гардена, Валь ди Фасса, Кортина д’Ампеццо и Кронплатц) и Альта Вальтеллина (Бормио, Санта Катерина, Ливиньо) – это 1260 км отличных трасс.

Туристическая волна не спадает никогда, ведь здесь идеальные условия для спорта и отдыха: зимой – горные лыжи, летом – трекинг, велотрекинг, рафтинг и каноэ. Приобретенное жилье можно без проблем сдать в аренду через агентство. При этом даже в самых востребованных местах здесь, в отличие от соседней Швейцарии, нет квот для иностранцев – покупателем может стать гражданин любой страны.

Малоизвестный из-за своего короткого сезона катания (декабрь-январь) регион Абруццо интересен комбинацией достоинств: здесь есть горы – Апеннины с высотой не выше 2000 м, но и до моря тоже недалеко (можно найти дома в получасе езды на машине как до спусков, так и до моря); при этом цены на недвижимость низкие из-за нераскрученности этих мест.
От обычных квартир до частного дома

В зависимости от престижности курорта, качества и состояния дома, цены на жилье в горах Италии разнятся значительно. Все курорты на севере страны характеризуются ценами более высокими, чем в целом по стране, дома в горах центральной и южной Италии стоят много дешевле. Чтобы дать более полное представление, рассмотрим три предложения, различных как по типологии, так и по месторасположению.

Аоста – очаровательный городок в горах, столица своей области и родина многих итальянских деликатесов, среди которых особенно знамениты сыры. Рядовая квартира площадью 150 кв. м в самом обычном восьмиэтажном доме постройки 70-х годов прошлого века стоит 479 тыс. евро. Квартира состоит из прихожей, гостиной, кухни и трех спален; здесь есть две большие ванные комнаты и кладовка, балкон и терраса; в цену входит и гараж.
Среди вновь построенного жилья очень популярны комплексы с собственной инфраструктурой. Так, в Гресоней, рядом с городком Сен-Жан, в конце 2008 года будет готов новый комплекс: в отличие от московских многоквартирных комплексов, он всего лишь двухэтажный, зато идеально вписан в окружающую среду – горы и лес. В центре имеется свой бассейни каток, спортклуб и кинотеатр, до вожделенных спусков – всего 200 м. Квартиры одно-, двух- и трехкомнатные, по цене от 186 до 600 тыс. евро, пока еще находятся в свободной продаже.
В уже упомянутом перспективном и недорогом регионе Абруццо за 300 тыс. евро можно купить дом площадью 250 кв. м: гостиная, кухня, четыре спальни, две ванные комнаты, кладовка, терраса, большой гараж. Дом только что после ремонта; в том числе установлено новое оборудование для автономного газового отопления. Это выгодно, ибо газ в Италии куда дешевле электричества, а автономное отопление можно регулировать по своему усмотрению. С террасы открывается изумительный вид на горы, и при этом до моря – 15, а до гор – 30 минут на машине.
Автор: Виктория Грегуольдо

Журнал «Собственник»